Вики | Ответы Ведущих Специалистов
Владение Недвижимостью
Да, владение собственностью в Черногории разрешено.
Поскольку в Черногории право собственности ничем не ограничено, в случае вашей смерти ваше имущество переходит к членам вашей семьи по наследству.
При долгосрочной аренде (от 1 года и более) расходы на обслуживание недвижимости (тсж) несет арендатор. При краткосрочной аренде через Airbnb, Booking.com или через третьих лиц, счета за обслуживание оплачиваются владельцем недвижимости.
Если ваша недвижимость находится в многоквартирном доме или жилом комплексе, оплата за обслуживание является юридическим обязательством. Пустующая квартира или неиспользование инфраструктуры и удобств комплекса не освобождают вас от обязанности оплачивать счета за обслуживание.
Финансовые Вопросы
Да. Хотя это зависит от конкретного банка в Черногории, за открытие банковского счета взимается плата, пусть и чисто символическая.
Да, банки принимают доверенность для проведения финансовых операций. Однако доверенность должна быть заверена нотариусом и обязательно содержать пункты, дающие полномочия на осуществление банковских операций, право распоряжения счетами и право на снятие денежных средств.
Да, иностранцы могут покупать недвижимость в Черногории, используя банковские кредиты. Однако эта практика ограничена, избирательна и обусловлена определенными правилами — автоматической системы для каждого иностранца не существует. Гражданам Черногории такие кредиты выдаются намного проще и быстрее. Для иностранных же инвесторов требуются соблюдение крайне строгих условий и предоставление высоких гарантий.
Отсутствие банковского счета в Черногории ранее не является препятствием для получения ипотечного кредита; однако для начала этого процесса открытие счета в банке, в который вы обращаетесь за кредитом, является юридической и технической необходимостью.
Согласно текущим рыночным условиям и банковской практике на 2026 год, детали ситуации таковы:
- Банковский счет и процесс подачи заявки
- Нет требования о наличии счета заранее: Вам не обязательно иметь активный счет в Черногории перед подачей заявки на кредит. Банк откроет счет на ваше имя на этапе подачи заявки.
- Налоговый номер (TIN): Для открытия счета и проведения кредитных операций необходимо получить налоговый идентификационный номер в Черногории (эта процедура обычно занимает короткое время).
- Условия кредитования для иностранцев Черногорские банки (Erste Bank, CKB, Hipotekarna и др.) при выдаче кредитов иностранным нерезидентам обычно применяют следующие критерии:
- Размер первоначального взноса: От иностранцев обычно требуется наличие собственного капитала (первоначального взноса) в размере от 40% до 50% от стоимости недвижимости. Банк, как правило, финансирует не более 50-60% стоимости объекта.
- Подтверждение дохода: Вам необходимо предоставить документы, подтверждающие ваши доходы в вашей стране (справки о зарплате, выписки из банка, налоговые декларации и т. д.), переведенные на местный язык судебным переводчиком в Черногории.
- Срок кредита: Сроки кредитования для иностранцев обычно варьируются от 10 до 15 лет (в некоторых случаях до 20-25 лет).
В итоге, банки могут запросить дополнительные документы и залоги помимо вышеуказанных пунктов. Важно понимать, что не каждая заявка получает положительный результат.
Типичные ставки для иностранцев:
- Первоначальный взнос: 40% – 60%
- Ставка банковского кредита: 40% – 60% LTV (соотношение кредита к стоимости)
В то время как для местных граждан этот показатель может составлять 20–30%, для иностранцев он значительно выше.
Перед Покупкой
Перед покупкой недвижимости в Черногории необходимо обязательно изучить раздел “Tereti i Ograničenja” (Обременения и ограничения) в свидетельстве о собственности, называемом “List Nepokretnosti”. В ходе такой проверки, проводимой вместе с профессиональным консультантом, выясняется наличие ипотеки, записей о незаконном строительстве (без разрешения) или судебных споров в отношении объекта. «Чистый» лист недвижимости — это юридическая гарантия ваших инвестиций.
То, что здание физически достроено, еще не означает, что оно завершено с юридической точки зрения. Вы должны обязательно проверить, есть ли у приобретаемого вами жилья «Upotrebna Dozvola» (Разрешение на эксплуатацию); так как это разрешение подтверждает, что здание было построено в соответствии с проектом и все налоги были уплачены. Объекты недвижимости, не имеющие этого документа, могут создать серьезные препятствия при подаче заявления на вид на жительство в будущем или при перепродаже собственности.
Согласно законодательству Черногории, иностранцы, владеющие жилой недвижимостью (за исключением земельных участков) стоимостью от 150 000 евро и выше, имеют право на получение ежегодного возобновляемого вида на жительство. Данное заявление, подаваемое после завершения передачи права собственности, может продлеваться каждый год до тех пор, пока сохраняется право собственности. Однако обязательным условием для реализации этого права является отсутствие каких-либо юридических ограничений на объект (например, отметок о незаконном строительстве и т.д.).
Во Время Покупки
Процесс покупки недвижимости в Черногории является весьма прозрачным и безопасным при соблюдении правильных шагов. Компания Maremont Real Estate & Construction предлагает своим клиентам юридическое и техническое сопровождение на каждом этапе процесса.
4 основных шага к владению недвижимостью в Черногории:
- Выбор и резервация (Предварительный договор): После определения объекта, соответствующего вашим инвестиционным целям, подписывается Договор бронирования, чтобы снять объект с продажи и зафиксировать цену. На этом этапе обычно выплачивается небольшая сумма в качестве залога. В то же время наша экспертная группа изучает документы о собственности (List Nepokretnosti) на предмет наличия каких-либо обременений.
- Договор купли-продажи у нотариуса: Согласно законам Черногории, договоры купли-продажи недвижимости должны заключаться в присутствии уполномоченного нотариуса в том регионе, где находится объект. Договор купли-продажи (Ugovor o kupoprodaji nepokretnosti) составляется таким образом, чтобы защитить права покупателя и продавца. Присутствие судебного переводчика для иностранных покупателей является обязательным, и на этом этапе нотариус еще раз подтверждает юридическую чистоту объекта.
- Оплата и передача прав собственности (Clausula Intabulandi): Стоимость покупки переводится на банковский счет, указанный в договоре. После получения от продавца подтверждения об оплате (Clausula Intabulandi) нотариус направляет документы в соответствующее Управление по недвижимости (Uprava za nekretnine). Процесс регистрации права собственности на имя покупателя завершается в течение нескольких недель, в зависимости от административной загруженности.
- Налоговые и регистрационные процедуры: После регистрации права собственности уплачивается Налог на переход права собственности (3% с прогрессивной ставкой для вторичного жилья, для новых проектов налог обычно отсутствует). После этого процесс завершается переоформлением абонентских счетов (электричество, вода и т.д.).
Для управления процессом от вашего имени: Мы обеспечиваем завершение всех этих этапов под гарантией Maremont на основании выданной вами доверенности, без необходимости вашего приезда в Черногорию.
При покупке недвижимости обычно ожидается, что после внесения 10% задатка вы внесете аванс в размере 30% от общей стоимости продажи в течение одного месяца. Многие строительные компании также предлагают возможность поэтапной оплаты (платежи по мере завершения каждого этапа строительства), хотя это может варьироваться в зависимости от ваших финансовых возможностей. Условия оплаты определяются по взаимному согласию покупателя и продавца при подготовке договора купли-продажи и вносятся в него в виде отдельных пунктов.
В правовой системе Черногории сделки по купле-продаже недвижимости основаны на системе «Латинского нотариата». В этой системе нотариус — это не просто орган по заверению подписей, а высший орган общественного доверия, несущий прямую ответственность за юридическую силу и безопасность сделки, а также за защиту прав сторон.
- Юридическая проверка и гарантия правовой действительности
Перед подписанием договора купли-продажи нотариус в режиме реального времени проверяет кадастровые данные объекта недвижимости (List Nepokretnosti) через официальную цифровую систему. При наличии ипотеки, обеспечительных мер или обременений (teret), таких как отсутствие разрешения на эксплуатацию, нотариус юридически обязан официально уведомить покупателя. Данный контрольный механизм является ключевым правовым барьером, предотвращающим приобретение юридически дефектной недвижимости.
- Система нотариального эскроу-счёта
В рамках услуги «Escrow», представляющей собой наиболее надёжную форму защиты сделки, покупатель перечисляет стоимость объекта не напрямую продавцу, а на нотариальный эскроу-счёт. Денежные средства блокируются на данном счёте и переводятся продавцу только после предоставления нотариусу документа «Clausula Intabulandi» (разрешение на регистрацию права собственности). Этот механизм полностью исключает риск ситуации «деньги оплачены — право собственности не получено».
- Юридическая сила и доказательная ценность сделки
Договор купли-продажи, оформленный у нотариуса, обладает полной доказательной силой. Нотариус удостоверяет личности сторон, подтверждает их свободное волеизъявление и, в случае иностранных покупателей, обеспечивает полное понимание всех положений договора с участием присяжного переводчика. Данный процесс предотвращает возникновение имущественных споров на ранней стадии.
- Инициация кадастровой регистрации
После завершения подписания нотариус автоматически направляет все документы в Кадастровое управление (Uprava za nekretnine), официально запуская процесс перехода права собственности. Это исключает бюрократические риски для покупателя и делает юридически невозможными злоупотребления, такие как двойная продажа одного и того же объекта.
Итог: В Черногории нотариус выступает в роли государственного юридического гаранта сделки. В Maremont Real Estate & Construction все процессы реализуются в сотрудничестве с аккредитованными и квалифицированными нотариусами, обеспечивая полную правовую защиту ваших инвестиций.
В правовой системе Черногории покупка недвижимости с ипотечным обременением — это сделка, которая при неправильном управлении может привести к серьезным финансовым и юридическим потерям. С профессиональной точки зрения основные риски этого процесса можно резюмировать следующим образом:
- Риск потери собственности: Ипотека (hipoteka) на недвижимость дает кредитору (обычно банку) право продать объект через процедуру принудительного взыскания в случае неуплаты долга. Если передача права собственности происходит до погашения долга, обязательство переходит к вам вместе с объектом; вы рискуете тем, что ваша недвижимость будет продана с аукциона, если продавец не выплатит свой долг.
- Препятствия для регистрации права собственности (Clausula Intabulandi): В кадастровой системе Черногории запись об ипотеке не может быть удалена без официального письма от кредитной организации о погашении задолженности (Erasure Consent). Если процесс перевода части стоимости покупки напрямую банку для снятия ипотеки не будет скоординирован с нотариусом и банком, ограничения на недвижимость сохранятся даже после перехода права собственности.
- Скрытые долги и дополнительные обязательства: Ипотека на объекте иногда может покрывать не только основную сумму долга, но и накопленные проценты, судебные издержки и задолженность по налогам. В сделках, совершаемых без профессиональной проверки (Due Diligence), существует риск столкнуться с гораздо более высокой долговой нагрузкой, чем предполагалось изначально.
Рекомендация Maremont: Самый безопасный способ покупки ипотечной недвижимости — это перевод части суммы сделки, равной сумме долга, напрямую банку-кредитору через депозитный счет нотариуса (Escrow) и одновременное получение от банка «Согласия на снятие ипотеки».
При покупке недвижимости в Черногории помимо стоимости объекта в бюджет следует включить следующие основные статьи расходов:
Налог на переход права собственности (Налог на продажу недвижимости) Это самая значительная статья расходов. Ставка налога варьируется в зависимости от типа недвижимости:
- Новостройки (Продажи с учетом НДС): Если вы покупаете недвижимость «из первых рук» у застройщика, который является плательщиком НДС, вы обычно освобождаетесь от уплаты 3% налога на переход права собственности.
- Вторичная недвижимость: При покупке у физического лица или объекта, не облагаемого НДС, применяется прогрессивная система налогообложения:
- До 150 000 евро: 3%
- От 150 001 до 500 000 евро: 4 500 евро + 5% от суммы, превышающей 150 000 евро
- От 500 001 евро и выше: 22 000 евро + 6% от суммы, превышающей 500 000 евро
Нотариальные сборы Этот сбор, выплачиваемый за официальное оформление сделки, регулируется официальным тарифом, основанным на продажной стоимости недвижимости. В среднем он составляет от 300 до 1 000 евро.
Расходы на судебного переводчика и юриста
- Судебный переводчик: По закону иностранные покупатели обязаны обеспечить присутствие переводчика у нотариуса. Это стоит примерно 100 – 200 евро в зависимости от объема сделки.
- Юрист/Консультация: В случае получения профессиональной поддержки для юридической проверки и подготовки договора, оплачивается гонорар в соответствии с объемом услуг.
Кадастровая регистрация и административные пошлины Это небольшие сборы за завершение регистрации права собственности и выдачу нового свидетельства о собственности (List Nepokretnosti). Обычно они составляют около 20 – 50 евро.
Резюме: При покупке жилья стоимостью 200 000 евро в новом проекте, благодаря налоговым льготам, ваши дополнительные расходы составят около 0,5% – 1% от стоимости недвижимости; в то время как для вторичного жилья этот показатель может достигать 4% – 5%, включая налоги.
После Покупки
Срок заселения в недвижимость, приобретённую в Черногории, зависит от типа объекта (новостройка или вторичное жильё) и особенностей нотариального оформления сделки. Данный процесс можно профессионально обобщить в двух основных сценариях:
- Вторичная недвижимость (готовые объекты)
При покупке готового объекта, строительство которого завершено и получено разрешение на ввод в эксплуатацию:
Передача ключей: Как правило, ключи передаются в тот же день, когда в присутствии нотариуса оплачивается полная стоимость объекта и подписывается договор купли-продажи.
Юридическая процедура: Несмотря на то, что регистрация права собственности (кадастровая запись) на имя покупателя может занять несколько недель, нотариально подтверждённый пункт о «передаче владения» позволяет начать пользоваться объектом сразу после оплаты.
- Новые проекты (объекты на стадии строительства)
При покупке недвижимости напрямую у застройщика:
Дата передачи: Дата заселения определяется «датой передачи ключей» (Rok Završetka), указанной в договоре.
Статус ввода в эксплуатацию: Физическое завершение строительства здания недостаточно; в соответствии с законодательством Черногории обязательно прохождение процедуры технической приёмки (tehnički prijem). В Maremont мы строго соблюдаем графики сдачи проектов и информируем клиентов на каждом этапе.
- Процессы подключения коммунальных услуг
Заключительным этапом перед заселением является переоформление договоров на электроэнергию и водоснабжение. На основании временного свидетельства о праве собственности из кадастрового органа или нотариально заверенного договора купли-продажи данные процедуры, как правило, завершаются в течение 1–3 рабочих дней.
Важное примечание: Если объект приобретён с целью аренды, наша техническая служба проводит финальные проверки (электросистемы, водопровод, инженерные коммуникации) до заселения или размещения арендаторов, обеспечивая полную техническую готовность объекта.
В Черногории не существует государственного обязательного страхового пула от землетрясений, аналогичного системе DASK (Государственное страхование от стихийных бедствий) в Турции.
Однако данный вопрос необходимо рассматривать с профессиональной и правовой точки зрения по следующим трём основным направлениям:
- Является ли это обязательным по закону?
В соответствии с законодательством Черногории страхование жилья (или страхование от землетрясений) не является обязательным для частных собственников недвижимости. Государственные органы не требуют предоставления страхового полиса при переоформлении права собственности или при оформлении вида на жительство.
- Ситуация меняется при использовании банковского кредита
Если недвижимость приобретается с использованием ипотечного кредита в банке Черногории, условия меняются. Для защиты своих рисков банк требует обязательного страхования объекта недвижимости по комплексной программе (аналог «полного страхового покрытия»), включающей землетрясение, пожар, наводнение и другие риски. В этом случае страхование и его продление являются обязательными на протяжении всего срока кредита.
- Профессиональный подход: почему это необходимо?
Черногория относится к сейсмически активным регионам, особенно прибрежная зона. По этой причине, несмотря на отсутствие юридической обязанности, компания Maremont настоятельно рекомендует владельцам недвижимости оформлять «Property Insurance» (страхование недвижимости).
Низкая стоимость: В Черногории страховые взносы по жилой недвижимости, как правило, являются экономичными в годовом выражении (например, для квартиры площадью 50–60 м² годовая премия обычно начинается от 50–100 евро).
Широкое покрытие: Такие полисы могут включать не только землетрясение, но и пожар, затопление (внутренние инженерные системы), кражу и ответственность перед третьими лицами.
Итог: В Черногории отсутствует обязательное страхование, аналогичное DASK, однако добровольное страхование для защиты инвестиций является распространённой практикой и разумным решением.
Страхование вашего нового дома в Черногории, хотя и не является юридическим требованием, представляет собой очень простой и быстрый процесс защиты ваших инвестиций. Компания Maremont готова координировать этот процесс от вашего имени с самыми надежными страховыми компаниями.
Вот пошаговый путь страхования недвижимости в Черногории:
- Определите тип страхования В Черногории для жилых помещений обычно предлагаются два типа полисов:
- Базовое страхование строения: Покрывает только каркас здания, стены и крышу (от стихийных бедствий, таких как пожар, землетрясение и наводнение).
- Расширенный пакет (Household Insurance): Вместе со строением покрывает вещи внутри дома, поломки водопровода, разбитие стекол и даже ущерб, нанесенный третьим лицам (например, протечка воды к соседу).
- Подготовьте необходимые документы Для оформления страхового полиса требуется минимум документов:
- Свидетельство о собственности (List Nepokretnosti): Необходимо для подтверждения такой информации, как площадь объекта, номер этажа и местоположение.
- Фотокопия паспорта: Ваши идентификационные данные как держателя полиса.
- Стоимость недвижимости: Базой для расчета страховой премии является цена покупки или оценочная стоимость недвижимости.
- Предложение и утверждение полиса Запрашиваются предложения от ведущих страховых компаний Черногории (например, Sava, Generali, Lovćen или Uniqa). Премии обычно выплачиваются ежегодно.
- Примерная стоимость: Для стандартной квартиры площадью 50–60 м² комплексный полис может быть оформлен с весьма экономичной премией в диапазоне от 70 до 120 евро в год.
- Оплата и активация Страховка вступает в силу в момент оплаты суммы полиса через банк или страховому агенту. Если вы купили дом в кредит, вы должны предоставить копию полиса своему банку.
Как мы поддерживаем вас как Maremont? Мы не просто помогаем вам найти дом; мы также используем наши связи с местными страховыми агентствами, чтобы вы могли найти самый полный полис по наиболее выгодной цене.
Сдача в аренду недвижимости после её приобретения в Черногории является весьма стратегическим и высокодоходным шагом, особенно с учетом роста туризма и миграционных волн в последние годы.
Ниже представлен анализ, подготовленный компанией Maremont на основе рыночных данных:
- Высокая доходность от аренды (ROI) и срок окупаемости Черногория предлагает очень привлекательную доходность от аренды по сравнению с ценами на жилье в среднем по Европе.
- Годовая доходность: Возможен уровень доходности (ROI) в размере от 5% до 8% годовых в евро.
- Окупаемость: Объект, купленный в правильной локации, может окупиться за короткий срок — 12-15 лет (средний показатель по Европе составляет 20-25 лет).
- Две различные модели аренды В зависимости от характеристик вашей недвижимости мы можем следовать двум разным стратегиям:
- Краткосрочная (туристическая) аренда: В таких регионах, как Будва, Котор и Тиват, вы можете получать очень высокий доход, сдавая жилье посуточно в летний сезон. Через такие платформы, как Airbnb и Booking, ваша недвижимость превращается в серьезный источник дохода в евро.
- Долгосрочная аренда: Обеспечивает безопасный и стабильный ежемесячный доход от иностранных специалистов и «цифровых кочевников», проживающих в Подгорице (столице) или прибрежных городах.
- Доход в евро и рост стоимости Поскольку вы будете получать арендную плату в евро, ваши инвестиции будут защищены от валютных рисков. Кроме того, процесс вступления Черногории в Европейский Союз (цели на 2028-2030 годы) ежегодно повышает не только доходность от аренды, но и рыночную стоимость вашей недвижимости.
- Преимущество низкого налогообложения Черногория — одна из самых благоприятных стран Европы с точки зрения налога на доход от аренды. Ставка налога составляет около 15%, что является огромным преимуществом по сравнению с налоговыми ставками 30-40% во многих других европейских странах.
Почему стоит работать с Maremont? Даже если вы находитесь не в Черногории, мы управляем вашей недвижимостью за вас. Мы превращаем ваши инвестиции в пассивный доход, полностью беря на себя поиск арендаторов, управление договорами, контроль заездов и выездов, а также техническую поддержку.
Процесс меблировки и декорирования вашего нового дома в Черногории при правильном планировании может превратиться в приятный опыт. Компания Maremont предлагает своим инвесторам поддержку по «Меблировке и декорированию под ключ» после сдачи объекта.
Для управления этим процессом перед вами открыты три основных пути:
- Профессиональные пакеты мебели Maremont (самый практичный способ) Если вы живете за пределами Черногории или ваше время ограничено, это самый предпочтительный метод.
- Готовые пакеты: В зависимости от типа вашей квартиры (студия, 1+1 и т. д.) вы можете выбрать один из наших заранее подготовленных пакетов мебели в современном, классическом или люксовом сегменте.
- Установка «под ключ»: Всё — от бытовой техники до штор, от мебели до освещения — закупается, доставляется и устанавливается в вашем доме нашей командой. Вам остается только приехать с чемоданом и заселиться.
- Снабжение через местные и мировые магазины Если вы хотите совершать покупки в Черногории на свой собственный вкус, вы можете рассмотреть следующие варианты:
- Крупные магазины: Вы можете купить готовую мебель в таких магазинах, как Enza Home, Namos, Zećanka или Eurosalon, расположенных в Подгорице и прибрежных регионах.
- IKEA и альтернативные решения: Хотя в Черногории нет физического магазина IKEA, существуют посреднические логистические компании, которые привозят товары IKEA из Хорватии или Сербии.
- Индивидуальный дизайн и столярные работы Если вы хотите максимально эффективно использовать пространство вашего дома (особенно для встроенных шкафов и кухни):
- Индивидуальное производство: Вместе с нашими местными партнерами в Черногории мы разрабатываем дизайн кухонь, ванных комнат и гардеробных по индивидуальным размерам вашего дома. Этот метод идеально подходит для создания стильных квартир с высоким арендным потенциалом.
На что следует обратить внимание:
- Логистика и сборка: Мебельные магазины в Черногории часто могут устанавливать дополнительные сроки доставки и сборки. Обязательно подтвердите дату доставки перед покупкой.
- Таможня и импорт: Если вы планируете привезти мебель из другой страны (например, из Турции), вам необходимо заранее рассчитать таможенные пошлины и стоимость доставки.